Центр надання адміністративних послуг
міста Купʼянськ Харківської області
Якийсь такий емфітевзис?
Якийсь такий емфітевзис?

Поділитися новиною:

Якийсь такий емфітевзис?

Якийсь такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть в порядок договірну базу і плануйте податки. Одним з інструментів, який сприятиме цьому, виступає договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (або, як його ще називають, емфітевзис). І хоча бізнес все активніше ним користується, існує чимало побоювань, з якими доводиться мати справу юристам.

Читайте статтю: Земельна екзотика: оренда, суперфіцій, емфітевзис

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звичайно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису виступає проміжною ланкою між орендою і правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий термін, наприклад на 100, 200 або 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на такий тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договору оренди, укладені на максимальний термін - 49 років.

2. Сума виплати за договором емфітевзису значна. Які існують варіанти розрахунків взагалі, і які з них найбільш ризиковані?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно вибирати варіант: платити одним платежем заздалегідь або щорічно рівними частинами. Однак реальність все частіше спонукає власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти заздалегідь, і тільки договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо оплата здійснюється за весь термін користування наперед (мається на увазі за 50-100 років) єдиним платежем, то в такому випадку емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам'ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

 Користуйтеся консультацією: Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю може сказати: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем - плати ще ». В такому випадку закон на стороні користувача. А власник, звичайно, має право звертатися до суду і доводити, чому він так вважає.

3. Відповідно до яких критеріїв здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за договором емфітевзису? Яку роль роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладення договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Що б не говорили, ціну диктує ринок, і вона буде залежати від цілого ряду чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, інфраструктури тощо.

4. В чому різниця між сплатою податків за договором оренди і по емфітевзису? Які податкові зобов'язання виникають у разі укладення договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди і емфітевзису однаковий. Те ж стосується і земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому і будуть намагатися якось додатково врегулювати ці відносини. Тому ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, щоб належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов'язково вносити всю плату вперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, з терміновими платежами і тільки додатковою угодою, при необхідності передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечити себе від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

Згадаю новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника і виникнення нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників / спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. При укладанні договору оренди після смерті власника земельної ділянки, спадкоємці, після вступу в спадщину, можуть побажати розірвати такий договір, а при укладенні договору емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні. Зараз в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знають, що таке емфітевзис, які його особливості, порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми виїжджали в регіони і в тестовому режимі реєстрували прості і складні форми договору. Спочатку реєстратори пручалися, однак, після певних роз'яснювальних робіт з посиланням на Цивільний і Земельний кодекси (для тих, хто ще не реєстрували такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їхні послуги коштують дорожче. Зараз ця практика відбулася, і проблем з реєстрацією права емфітевзису не виникає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. Згодом той, хто боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Однак навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому випадку у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на поле власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не так привабливо для захоплення, він десять разів подумає, починати війну з користувачем землі, чи ні. До того ж ви дієте на випередження і істотно виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути разова премія за підписання договору емфітевзису (крім платежів за договором).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: Підстава для припиненням договору

8. Що буде з правами на ділянку, оформлений за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти і продати земельну ділянку. Перш за все, власник зобов'язаний повідомити користувача про намір і про умови продажу земельної ділянки. Зауважимо, що користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка і буде продана іншій особі (поза правом користувача, нібито за борги, підписанням розписки, або за рішенням суду), то зобов'язання за договором емфітевзису (якщо воно написано правильно) залишаються в силі в будь-якому випадку. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом з ним зареєстровано ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав в суді, відповідно до закону. А право користування вами ділянкою, була оформлена за договором емфітевзису, залишається в силі незалежно від зміни власника - в цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). У першому випадку це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. У другому випадку власник може навмисно покинути місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) і не отримувати платіж, однак і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

 10. Як з договору емфітевзису перейти до приватної власності, в разі скасування мораторію?

Після відкриття ринку землі у землекористувача за договором емфітевзису, як і у власника, є кілька варіантів. У разі дії договору з періодичними платежами сторони можуть продовжувати користуватися землею за договором і отримувати періодичні платежі (якщо такі умови були передбачені договором), або прийняти рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови покупки влаштують користувача).

Читайте статтю: Оренда земельної ділянки: тенденції судової практики

У тому випадку якщо договір емфітевзису був укладений з виплатою єдиним платежем за весь термін користування і власник був згоден на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший: користувач продовжує користуватися землею за договором емфітевзису. Другий: укладається договір купівлі-продажу з урахуванням передоплати за договором і право власності на землю перереєстровується.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з'явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливе подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням з ціни покупки суми, яка була виплачена одноразово при укладанні договору емфітевзису.

У будь-якому випадку цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може привести до невиправданих витрат.

Web-адреса: cnap.kupyansk-rada.gov.ua/news/id/2518 | Переглядів: 181Дата публікації: 08:59 30.03.2017